STAMBENI KREDIT

1.    Ko sve može biti korisnik stambenog kredita?
Korisnici stambenog kredita mogu biti fizička lica sa redovnim mesečnim prihodima po osnovu zaposlenja ili po osnovu penzije (zaposlena na neodređeno vreme, preduzetnici, penzioneri, strani državljani zaposleni u Republici Srbiji).

2.    Da li penzioner može dobiti stambeni kredit?
Penzioner može biti korisnik stambenog kredita, s tim da ne može imati više od 70 godina u momentu otplate poslednje rate stambenog kredita.

3.    Koja je starosna granica za stambeni kredit?
Građani koji u momentu podnošenja zahteva za stambeni kredit imaju najmanje napunjenih 20 godina života, odnosno u momentu plaćanja poslednje rate stambenog kredita 70 godina života.

4.    Koje je maksimalno opterećenje plate?
Redovna mesečna neto primanja dužnika se opterećuju ukupnim mesečnim kreditnim obavezama (uključujući i ratu za stambeni kredit za koji je podnet zahtev) uglavnom do maksimalno 50%.

5.    Koja je minimalna plata za stambeni kredit?
Minimalna redovna mesečna neto primanja za državljane i rezidente Republike Srbije iznose 30.000 dinara.

6.    Da li je obavezno prebacivanje plate/penzije u Banca Intesa?
Banca Intesa odobrava stambene kredite isključivo svojim klijentima , tako da je prebacivanje plate/penzije i otvaranje računa u našoj Banci obavezno. Olakšica je što ne morate da čekate da prođe 3–6 meseci od dana prebacivanja plate/penzije, već je moguće da podnesete zahtev za stambeni kredit odmah na bazi ovlašćenja o prenosu zarade/penzije koji overava poslodavac, s tim da najmanje jedna zarada treba da bude uplaćena pre same isplate kredita.

7.    Koje troškove moram da platim u postupku odobrenja i realizacije stambenog kredita?

• Naknade koje se plaćaju Banci (obrada kreditnog zahteva, menica, KB),
• Overa dokumentacije kod notara (predugovor, ugovor, založna izjava),
• Taksa za upis hipoteke,
• Izrada procene nepokretnosti,
• Izvod iz lista nepokretnosti,
• Troškovi transfera,
• Kursne razlike.

8.    Šta je to kreditna sposobnost, da li mogu da je povećam i na koji način?
Kreditna sposobnost je finansijska sposobnost dužnika da plaća ratu za željeni iznos stambenog kredita. Banka, pojedinačno za svakog klijenta, vrši proveru kreditne sposobnosti na osnovu njegovih postojećih mesečnih kreditnih obaveza (prikazane su u izveštaju Kreditnog biroa), nove rate stambenog kredita za koji klijent aplicira, mesečnog iznosa potrošačke korpe (zvanična statistika za prvog člana domaćinstva) i redovnih mesečnih neto primanja po osnovu zaposlenja/penzije.

Kreditna sposobnost može da se poveća (pa samim tim i uzme veći iznos stambenog kredita) na sledeće načine:

• da klijent umanji ili otplati postojeće kreditne obaveze,
• da klijent ima dodatne prihode koje može da dokumentuje i koji ispunjavaju uslove Banke,
• da klijent zajedno s još jednim fizičkim licem (solidarnim dužnikom) podnese zahtev za stambeni kredit.

9.    Šta su dodatni prihodi koji mogu da utiču na moju kreditnu sposobnost?
Dodatni prihodi klijenta mogu biti prihodi po osnovu davanja u zakup nekretnine, po osnovu vlasništva kapitala (isplaćena dobit ili dividende), po osnovu autorskih honorara i intelektualnih usluga i prihodi po osnovu članstva u upravnim, nadzornim i drugim odborima. Kako biste znali da li navedeni prihodi ispunjavaju uslove Banke i da li ulaze u obračun kreditne sposobnosti, najbolje je da zakažete sastanak kod naših specijalista za stambene kredite.

10.    Šta je solidarni dužnik?
Solidarni dužnik je fizičko lice čiji prihodi i kreditne obaveze učestvuju u obračunu kreditne sposobnosti, a najčešće su to supružnici, roditelji, članovi porodice i slično.

11.    Od čega zavisi maksimalni iznos stambenog kredita koji mogu da uzmem?

• Cene stana (ako je namena kredita kupovina stana), vrednosti građevinskih radova (ako je namena kredita adaptacija, rekonstrukcija), ostatka duga po postojećem stambenom kreditu (ako je namena kredita refinansiranje kredita kod druge banke), tako što iznos stambenog kredita ne može biti veći;
• Procenjene tržišne vrednosti nekretnine koja se opterećuje hipotekom; iznos kredita ne može prelaziti 80% tržišne vrednosti ove nekretnine, a u nekim slučajevima i manje;
• Kreditne sposobnosti klijenta, tako što ukupne mesečne kreditne obaveze klijenta (uključujući i ratu za traženi iznos stambenog kredita) ne mogu da pređu određeni procenat od mesečnih neto prihoda klijenta ili klijenta i solidarnog dužnika (prihod se umanjuje za iznos potrošačke korpe).

12.    Šta je to kreditna istorija i kako ona utiče na odobrenje stambenog kredita?
Kreditna istorija se odnosi na to da li klijent blagovremeno izmiruje svoje postojeće kreditne obaveze. Pod blagovremenim izmirivanjem obaveza se smatra plaćanje o roku dospeća. Npr. plaćanje rate kredita najkasnije na dan dospeća rate prema planu otplate kredita. Blagovremenost, odnosno urednost u otplati postojećih kreditnih obaveza, se gleda prilikom donošenja odluke o odobrenju stambenog kredita.

13.    Da li Banka ima obavezu da me obavesti o razlogu za odbijanje zahteva za stambeni kredit?
Prema Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga, Banka je dužna da obavesti klijenta o razlogu odbijanja zahteva za stambeni kredit u slučaju da je isti odbijen na osnovu Izveštaja Kreditnog biroa.

14.    Koje podatke za fizička lica sadrži Izveštaj Kreditnog biroa?

• Izveštaj prikazuje tekuće obaveze, kao i obaveze koje su otplaćene ili za proizvode koji su ugašeni u prethodne tri godine i to:  Obaveze po osnovu kredita, lizing ugovora, tekućih računa, debitnih i kreditnih kartica i obaveze po osnovu aktiviranih jemstava;
• Potencijalne obaveze, kao što su podaci o odobrenim pozajmicama po tekućim računima i datim jemstvima (žirantima) po kreditima drugih građana, pravnih lica i preduzetničkih radnji;
• Neurednosti u izmirivanju dospelih obaveza – docnja, koja uključuju iznos neizmirene obaveze i vreme trajanja neizmirene obaveze. Podaci o docnji se prikazuju u Izveštaju kreditnog biroa kada fizičko lice ne izmiri dospelu obavezu u roku od 60 dana, računajući od dana dospeća za plaćanje.

15.    Koliko traje procedura odobravanja stambenog kredita do konačne odluke?
Trajanje procedure odobravanja stambenog kredita zavisi uglavnom od urednosti dostavljene dokumentacije.
Prema regulativi Narodne banke Srbije, maksimalni rok za odlučivanje o odobrenju stambenih kredita je 30 radnih dana od dana podnošenja zahteva za stambeni kredit uz prateću urednu dokumentaciju.
Banca Intesa nastoji da u što većoj meri odgovori na potrebe klijenata i pruži unapređeno korisničko uputstvo, tako da odluka može biti doneta u roku do 7 radnih dana, ne računajući vreme za eventualnu dopunu ili korekciju dokumentacije dostavljene uz zahtev za kredit.

16.    Šta utiče na visinu rate stambenog kredita?

• Iznos traženog stambenog kredita,
• Visina kamatne stope na godišnjem nivou,
• Rok otplate,
• Metod obračuna kamate (konformni ili proporcionalni).

17.    Da li je bolje da uzmem stambeni kredit s promenljivom kamatnom stopom ili s fiksnom kamatnom stopom?
Ne postoji univerzalan odgovor, jer on zavisi od potreba i mogućnosti svakog pojedinačnog klijenta. Ali, važno je da se zna sledeće:  

• visina promenljivih kamatnih stopa (sastoje se od promenljivog dela referentne kamatne stope – EURIBOR i fiksnog dela marže) po pravilu je manja od visine fiksnih kamatnih stopa u momentu odobrenja kredita, tako da je manji i iznos rate u momentu odobrenja kredita;
• kredit sa promenljivom kamatnom stopom u većini slučajeva podrazumeva i duži rok otplate, u odnosu na kredit sa fiksnom kamatnom stopom, tako da je i po tom osnovu manji iznos rate u momentu odobrenja kredita;
• u slučaju kredita sa promenljivom kamatnom stopom postoji rizik da vrednost EURIBOR-a vremenom raste i da tako poveća visinu ukupne kamatne stope, pa samim tim i rate, i da korisnik tog kredita dođe u situaciju da ne može da otplaćuje kredit;
• kada je u pitanju fiksna kamatna stopa klijent od početka plaća veću mesečnu ratu (viša je kamata), ali ne postoji mogućnost da se kamatna stopa smanji ili poveća zbog pada vrednosti EURIBOR-a.

Ukoliko volite da planirate svoj kućni budžet, imate dovoljnu kreditnu sposobnost ili uzimate manji iznos kredita, preporučujemo stambeni kredit s fiksnom kamatnom stopom.

Ukoliko pak želite da što manje opteretite svoj kućni budžet ili da imate dodatne izvore prihoda iz kojih planirate da prevremeno vratite stambeni kredit (povremenim uplatama ili jednokratnom uplatom celog preostalog iznosa kredita), ili nemate dovoljnu kreditnu sposobnost, preporučujemo stambeni kredit s promenljivom kamatnom stopom.

18.    Da li je bolje da uzmem stambeni kredit na kraći rok ili na duži rok otplate?
U uslovima istog iznosa kredita, visine kamatne stope i metoda obračuna kamate, pravila kod otplate stambenih kredita u jednakim mesečnim anuitetima su sledeća:

• Manje kamate se plati u ukupnom iznosu ukoliko je rok otplate kraći,
• Veći je iznos rate stambenog kredita (na osnovu koje se računa kreditna sposobnost) na kraći rok, nego na duži rok otplate.

Prilikom odlučivanja o roku otplate, treba uzeti u obzir i standard života, jer nije svako spreman da se, na duže vreme, optereti maksimalnom ratom i odrekne određenog stila i standarda života na koji se navikao.

Dakle, savetujemo vam da nađete neki optimalni rok otplate kredita, koji će vam u isto vreme omogućiti standard života na koji ste navikli i što manji iznos kamate koji treba da platite.

Ako ste među onim klijentima koji imaju dodatne izvore prihoda iz kojih planiraju da prevremeno vrate kredit, ili u budućnosti očekujete povećanje redovnih mesečnih primanja, ili očekujete da će vaše mesečne obaveze biti manje, svakako vam savetujemo da uzmete što kraći rok.

Ako će pak vaša primanja najverovatnije biti ista tokom roka otplate stambenog kredita, ili čak mogu da se smanje, ili očekujete nove životne troškove (npr. studiranje dece), savetujemo vam da ne opteretite maksimalno vaša primanja, da odredite optimalan rok tako da sebi ostavite prostor da ne dođete u rizik da ne možete da otplaćujete kredit.

19.    Da li je učešće neophodno i koliki je minimalni iznos učešća? Da li se kapara može priznati kao učešće?
Ukoliko je namena kredita kupovina nepokretnosti, učešće je deo koji predstavlja razliku između kupoprodajne cene i iznosa stambenog kredita (uključuje kaparu, a može biti i veći iznos od kapare). Minimalno učešće je 10% od kupoprodajne cene nepokretnosti ukoliko se hipoteka konstituiše na drugoj nepokretnosti koja nije predmet finansiranja stambenim kreditom. U suprotnom, ukoliko se hipoteka konstituiše na nepokretnosti koja je ujedno i predmet finansiranja stambenim kreditom, minimalno učešće je 20% od kupoprodajne cene.

20.    Da li mogu da refinansiram stambeni kredit druge banke?
Klijent može da refinansira stambeni kredit podignut kod druge banke. Maksimalan iznos kredita jeste do iznosa duga koji klijent ima po osnovu stambenog kredita, a maksimalno do 80% procenjene vrednosti nepokretnosti koja je predmet hipoteke.

21.    Šta je EURIBOR i od čega zavisi njegova promena?
EURIBOR je kamatna stopa po kojoj evropske poslovne banke međusobno pozajmljuju novac i ona predstavlja referentnu kamatnu stopu na osnovu koje poslovne banke kreiraju kamatne stope na kredite. Njegova vrednost se svakodnevno menja, dok je Banka usklađuje kvartalno. Na promenu vrednosti EURIBOR-a utiče veliki broj faktora, a možda najvažniji među njima jesu politika Evropske centralne banke i privredni razvoj, tj. stanje ekonomije EU zone.

22.    Šta je interkalarna kamata?
Interkalarna kamata se obračunava u periodu od isplate kredita (početak korišćenja kredita) do početka redovne otplate putem jednakih mesečnih anuiteta. Visina kamatne stope po kojoj se ova kamata obračunava može biti ista kao i visina redovne kamatne stope, a računa se na inicijalno isplaćeni iznos kredita.

23.    Šta su hipoteka, procena vrednosti, list nepokretnosti i založna izjava?
Hipoteka je instrument obezbeđenja uredne otplate kredita. Ona daje pravo Banci da naplati dug po osnovu kredita ukoliko klijent ne otplaćuje kredit na vreme, i to prodajom nepokretnosti koja je stavljena pod hipoteku.

Procena vrednosti je pisani elaborat koji sastavlja ovlašćeni procenitelj građevinske struke, a sadrži podatke o nepokretnosti koja se stavlja pod hipoteku, pre svega njenu tržišnu i građevinsku vrednost, kao i podatak o procentu završenosti, ukoliko je reč o objektu u izgradnji. Ovaj elaborat je obavezni dokument za podnošenje zahteva za stambeni kredit, na osnovu kog Banka donosi odluku da li nekretnina ima dovoljnu vrednost da bi bila prihvatljiva kao predmet hipoteke.

List nepokretnosti (neki ga još uvek zovu vlasnički list) jeste izvod iz registra nepokretnosti koji vodi Republički geodetski zavod i sadrži podatke o knjižnom vlasniku, kao i teretima i ograničenjima na njima. Izvod iz lista nepokretnosti obavezno se pribavlja pre davanja kapare i sastavni je deo dokumentacije za podnošenje zahteva za stambeni kredit, na osnovu kog Banka procenjuje imovinskopravnu prihvatljivost nekretnine kao predmeta hipoteke. Ukoliko nekretnina nije uknjižena, uz list nepokretnosti, potrebna su dodatna dokumenta kako bi se procenila imovinskopravna prihvatljivost nekretnine kao predmeta hipoteke.

Založna izjava je izjava vlasnika da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje hipoteka. Sastavlja je i overava notar, a potpisuje vlasnik/suvlasnik nekretnine. U praksi se založna izjava overava istoga dana kada i ugovor o kupoprodaji, a notar je dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke.

24.    Da li se osigurati ili ne? Koje vrste osiguranja se preporučuju prilikom uzimanja stambenog kredita?
Ako znamo da je osiguranje jedini proizvod koji ne možete da kupite onda kada je potreban i da mu je osnovna namena da zaštiti vas, vašu porodicu ili imovinu, onda ga možemo smatrati korisnim i opravdanim. Prilikom realizacije stambenog kredita, obaveznim se smatra osiguranje nepokretnosti koja je predmet hipoteke, i to od osnovnih rizika: izliv vode iz instalacije i požar. Banca Intesa svojim klijentima nudi stambene kredite bez obaveznog životnog osiguranja, s tim da postoji mogućnost da klijenti koji to žele ugovore i životno osiguranje uz stambeni kredit. Za životno osiguranje uz stambeni kredit uglavnom se odlučuju klijenti koji žele da obezbede sigurnost svoje porodice, s obzirom na to da je osnovna funkcija Rziko životnog osiguranja garancija otplate kredita od strane osiguravajućeg društva u slučaju da se desi osigurani slučaj, dok porodica korisnika kredita zadržava svoj dom bez obaveze plaćanja rata kredita.

25.    Šta je uslovna administrativna zabrana i u kojim slučajevima se ona aktivira?
Administrativna zabrana je obrazac Banke, koji overava firma poslodavac klijenta i time se obavezuje da, u slučaju da Banka aktivira u budućnosti administrativnu zabranu, iz zarade zaposlenog isplati Banci novčana sredstva, u iznosu koji je naveden na administrativnoj zabrani. Banka aktivira administrativnu zabranu u situaciji kada korisnik stambenog kredita nije izvršio svoje obaveze plaćanja rate kredita na vreme, a zakonom je propisano da se zabrana može staviti na maksimalno 2/3 zarade.

26.    Da li prodavac može da primi u evrima deo kupoprodajne cene koji se isplaćuje iz stambenog kredita?
Sredstva iz stambenog kredita uplaćuju se na račun prodavcu nepokretnosti u dinarima po srednjem kursu NBS na dan isplate, na osnovu ugovora o stambenom kreditu, a na osnovu overenog kupoprodajnog ugovora. Ako je predviđena isplata prodavca u evrima, sredstva iz stambenog kredita mogu biti konvertovana u evre. Što se tiče dela kupoprodajne cene koji dajete na ime učešća, prema Zakonu o deviznom poslovanju, on može biti dat/primljen u evrima.
 
Kod isplate preko računa, savetujemo vam da proverite iznos provizije koju banke naplaćuju za ovaj transfer, jer ovi troškovi obično padaju na teret kupca. U praksi, ako kupac i prodavac imaju račune u istoj banci, nema troškova provizije za transfer sredstava.

27.    Da li je moguće prevremeno otplatiti deo ili stambeni kredit u celosti?
Prevremenu otplatu kredita možete izvršiti u bilo kom momentu, delimično ili u celosti, podnošenjem pisanog zahteva Banci. Ukoliko delimično vraćate kredit, imate opciju skraćenje roka otplate (da vam visina rate ostane ista) ili smanjenja rate kredita (tako što ostaje isti rok otplate kredita).

28.    Koliki su troškovi prevremene otplate stambenog kredita?
Prema Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga, ukoliko je prevremeno vraćeni iznos bio do 1.000.000 dinara u poslednjih 12 meseci, nemate trošak naknade za prevremenu otplatu stambenog kredita.

Savetujemo vam da, ukoliko ste u mogućnosti, godišnje uštedite određeni iznos (do 1.000.000 dinara) i svake godine prevremeno vraćate deo po deo stambenog kredita, specijalno imajući u vidu da nemate dodatne troškove i da time smanjujete iznos ukupne kamate koju plaćate Banci.
 

1.    Koja je uloga notara?
Javni beležnik ili notar predstavlja jednu od najvažnijih karika u postupku kupoprodaje nekretnine, a to je overa predugovora ili ugovora o kupoprodaji. Njegova odgovornost za ispravnost poverenog posla izuzetno je velika zato što javni beležnik overom predugovora/ugovora o kupoprodaji garantuje da je njegova sadržina verodostojna.

2.    Da li je neophodna overa predugovora o kupoprodaji kod notara?
Predugovor ne može da overi bilo koji javni beležnik, već javni beležnik na čijem se službenom području nalazi nekretnina koja je predmet kupoprodaje. Spisak javnih beležnika možete naći na zvaničnoj internet prezentaciji Javnobeležničke komore Srbije. Javni beležnik unosi podatke u posebnu evidenciju o overenim predugovorima i ugovorima i time se isključuje mogućnost da se za jednu nekretninu sklopi više predugovora/ugovora. Drugim rečima, ukoliko overite predugovor kod notara, prodavac neće moći da zaključi predugovor, niti glavni ugovor s drugim kupcima za isti stan/kuću, čime se eliminiše rizik da izgubite željeni stan/kuću.

Javni beležnik ima pravo na naknadu troškova za svoj rad u vezi s obavljenim poslom, u skladu s Javnobeležničkom tarifom. Savetujemo da predugovor i glavni ugovor overite kod istog notara, jer će vam na taj način troškovi overe biti najniži.

Nakon overe predugovora kod notara, kupac i prodavac preuzimaju obavezu da zaključe glavni ugovor o kupoprodaji. Samo izuzetno je moguće da, ukoliko se nakon zaključenja predugovora, okolnosti toliko izmene da sam predugovor ne bi bio zaključen da su okolnosti kao takve postojale u trenutku njegovog zaključenja, a koje se nisu mogle predvideti, neće postojati obaveza zaključenja glavnog ugovora. U slučaju da kupujete nepokretnost putem stambenog kredita, savetujemo vam da u predugovoru obavezno navedete da će se promenom okolnosti, između ostalog, smatrati i eventualna negativna odluka Banke u vezi s vašim zahtevom za stambeni kredit.

Za kreditne kupce, predugovor je obavezan dokument kod podnošenja zahteva za stambeni kredit, a Banka prihvata i predugovore koji nisu overeni kod notara.

3.    Koliko dana unapred moram da zakažem overu kod notara?
Zakazivanje kod notara obično je potrebno izvršiti nedelju dana pre same overe.
 

1.    Informacije o porezu na prenos apsolutnih prava, PDV-u, kapitalnoj dobiti.
Kupovina nekretnine donosi dodatne troškove kao što su plaćanje određenih poreza koji su propisani zakonima. Pod određenim uslovima, na osnovu odgovarajuće pravne regulative, možete biti oslobođeni plaćanja nekih poreza, ili možete ostvariti pravo na njihovu refundacije. Osim cene nekretnine, porezi su značajan trošak i savetujemo vam da ih obavezno uključite u svoju kalkulaciju troškova i obuhvatite vašim budžetom.

2.    Šta je porez na prenos apsolutnih prava?
Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od vrednosti nekretnine koju proceni nadležna republička uprava javnih prihoda – poresko odeljenje opštine na kojoj se nekretnina nalazi i plaća se jednokratno. Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret prodavca, ali je višegodišnja praksa da porez na prenos apsolutnih prava plaća kupac u ime prodavca, na osnovu ugovora o kupoprodaji kojim je predviđeno da kupac preuzima ovu obavezu.

U praksi, ukoliko porez na prenos apsolutnih prava nije plaćen, poreska uprava će teretiti prodavca, bez obzira na to da li je ugovorom o kupoprodaji kupac preuzeo obavezu da ga plati ili nije.

Kupac može da se knjiži kao vlasnik stana/kuće bez obzira na to da li je platio porez na prenos apsolutnih prava ili nije.

3.    Koje uslove morate da ispunite da biste bili oslobođeni od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava?
Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se ukoliko kupac kupuje prvi stan u vlasništvu i ukoliko površina tog stana iznosi do 40 m2 plus do 15 m2 po svakom članu domaćinstva. Uslov je da kupac od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji, kojim se stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini, stan na teritoriji Republike Srbije.

Prvim stanom smatra se stan, odnosno porodična stambena zgrada, odnosno svojinski udeo na stanu, kao i svojinski udeo na porodičnoj stambenoj zgradi.

4.    Koja dokumentacija je potrebna da biste ostvarili pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava?
Imajući u vidu da je prodavac obveznik ovog poreza, on je dužan da podnese sledeća dokumenta, u svrhu ostvarivanja prava na poresko oslobođenje:

• poresku prijavu na Obrascu PPI – 4 – Poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava,
• overenu izjavu kupca prvog stana da kupuje prvi stan za sebe i određene članove njegovog domaćinstva na Obrascu IKPS – PPAP,
• original ili overenu kopiju ugovora o kupoprodaji stana,
• izvod iz matične knjige rođenih za kupca prvog stana,
• uverenje o državljanstvu za kupca prvog stana,
• dokaz o prebivalištu kupca prvog stana, kao i za sve članove porodičnog domaćinstva (overena kopija lične karte kupca prvog stana, kao i za sve članove porodičnog domaćinstva),
• za članove familije dokaz o srodstvu i dokaz da su članovi domaćinstva – za dete izvod iz matične knjige rođenih, za bračnog druga izvod iz matične knjige rođenih i izvod iz matične knjige venčanih, za roditelje izvod iz matične knjige rođenih, ne starije od šest meseci. Zahtev se predaje u opštini na kojoj se nekretnina nalazi.

5.    Koliko iznosi porez na dodatu vrednost – PDV?

Porez na dodatu vrednost iznosi 10% od kupoprodajne cene nekretnine i plaća se jednokratno. Obračunava se i plaća u slučaju prvog prenosa vlasničkog udela na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tog objekta.

6.    Koje uslove morate da ispunite da biste ostvarili pravo na refundaciju PDV-a?
Porez na dodatu vrednost refundira se ukoliko kupac kupuje prvi stan u vlasništvu i ukoliko površina tog stana iznosi do 40 m2 plus do 15 m2 po svakom članu domaćinstva.

Ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine za koju ima pravo na refundaciju PDV-a, to pravo može da ostvari do iznosa koji odgovara površini stana za koju ima pravo na refundaciju.

Imajte u vidu da u slučaju kada ispunjavate uslove za refundiranje poreza na dodatu vrednost, prilikom kupovine nekretnine, u obavezi ste da obezbedite sredstva neophodna za plaćanje navedenog poreza.

7.    Koja je dokumentacija neophodna za povraćaj PDV?
Za povraćaj PDV-a potrebna je sledeća dokumentacija:

• zahtev kupca prvog stana za refundaciju – Obrazac RFN,
• izjava kupca da kupuje prvi stan – Obrazac IKPS-PDV (overen),
• ugovor o kupoprodaji stana overen (original ili overena foto-kopija),
• račun za stan u skladu s članom 42. Zakona o PDV-u (original),
• zapisnik o primopredaji stana,
• nalog za uplatu ili nalog za prenos overen pečatom Banke (dokaz kupca da je ugovorena cena stana sa PDV-om u potpunosti isplaćena na račun prodavcu),
• potvrda prodavca da je kupac ugovornu cenu stana s PDV-om izmirio u potpunosti,
• izvod iz matične knjige rođenih (original ili overena foto-kopija),
• uverenje o državljanstvu (original),
• uverenje o prebivalištu iz MUP-a, ili overena foto-kopija lične karte,
• uverenje nadležne opštine Uprave javnih prihoda lokalne poreske administracije da kupac nije obveznik poreza na imovinu fizičkih lica od 1. jula 2006. godine ili uverenje Poreske uprave ukoliko je nadležna Poreska uprava (ukoliko kupac ima više opština prebivališta, onda sa svake opštine treba dostaviti uverenje),
• upotrebna dozvola, rešenje o odobrenju za gradnju (ukoliko je više investitora, potreban je ugovor o zajedničkoj izgradnji, kao i ugovor o fizičkoj deobi),
• foto-kopija kartice tekućeg računa kupca,
• dokumentacija prodavca: dokaz da je obaveza po izdatom računu ili primljenom avansu iskazana u PPPDV-u (overena evidencija PDV-a, knjiga izdatih računa, analitička kartica konto 202 i 430).

Ukoliko kupac prvog stana podnosi zahtev za refundaciju PDV-a i za člana, odnosno članove njegovog porodičnog domaćinstva, potrebno je da dostavi i:

• dokaz o srodstvu i dokaz da su članovi domaćinstva – za dete izvod iz matične knjige rođenih, za bračnog druga izvod iz matične knjige rođenih i izvod iz matične knjige venčanih, za roditelje izvod iz matične knjige rođenih, ne starije od šest meseci,
• uverenje o državljanstvu (original),
• uverenje o prebivalištu iz MUP-a za člana porodičnog domaćinstva ili overenu foto-kopiju lične karte za sve članove domaćinstva,
• uverenje nadležne opštine Uprave javnih prihoda lokalne poreske administracije da član porodičnog domaćinstva nije obveznik poreza na imovinu fizičkih lica od 1. jula 2006. godine ili uverenje Poreske uprave ukoliko je nadležna Poreska uprava (ukoliko član porodičnog domaćinstva ima više opština prebivališta, onda sa svake opštine treba doneti uverenje).

Zahtev se predaje u opštini na kojoj se nekretnina nalazi.

8.    Šta je porez na imovinu?
Obveznik poreza na imovinu postajete kada zaključite ugovor o kupoprodaji, čime ste postali vlasnik stana/kuće. Stopa poreza na imovinu iznosi:

• 0,40% (do 10.000.000 vrednosti nepokretnosti),
• 40.000 dinara + 0,6% na vrednost nepokretnosti preko 10.000.000 dinara (od 10.000.000 do 25.000.000 dinara vrednosti nepokretnosti),
• 130.000 dinara + 1% na vrednost nepokretnosti preko 25.000.000 dinara (od 25.000.000 do 50.000.000 dinara vrednosti nepokretnosti),
• 380.000 dinara + 2% na vrednost nepokretnosti preko 50.000.000 dinara (od preko 50.000.000 dinara vrednosti nepokretnosti).

U slučaju da prethodni vlasnik ima neizmirene obaveze po osnovu poreza na imovinu u vezi sa stanom/kućom koju ste kupili od njega, ove neizmirene obaveze ne prebacuju se na vas kao novog vlasnika, već se i dalje vode kao obaveze prethodnog vlasnika.
 

1.    Šta je Predugovor o kupoprodaji?
Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se zaključi drugi, glavni ugovor ili isti obavezuje ako sadrži bitne elemente glavnog ugovora. Predugovor je,  iako mu ime kaže drugačije, zapravo ugovor. Kupac i prodavac se tim ugovorom obavezuju na zaključenje (glavnog) ugovora o kupoprodaji. Dakle, ugovorna obaveza ugovornih strana je zaključenje ugovora o kupoprodaji, a ne predaja stvari i isplata cene kao kod glavnog ugovora. To znači da se zaključenjem glavnog ugovora ispunjava predugovor. Upravo ova obaveza zaključenja ugovora štiti savesnu stranu od odustanka druge strane. Predugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pisanoj formi i može biti potvrđen (solemnizovan) od strane nadležnog javnog beležnika, stavljanjem klauzule o potvrđivanju.

2.    Da li je obavezna određena forma i sadržina predugovora?
Bitna karakteristika predugovora je da mora sadržati sve bitne elemente glavnog ugovora o kupoprodaji. Takođe, forma predugovora sledi formu ugovora o kupoprodaji. Predugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pisanoj formi i overava od strane nadležnog javnog beležnika, stavljanjem klauzule o potvrđivanju(solemnizacija). Dakle, ukoliko neki predugovor nije overen od strane Javnog beležnika (notara), on ne proizvodi pravno dejstvo, što znači da kupac i prodavac nemaju obavezu da zaključe glavni ugovor.

3.    Koliki je iznos kapare?
Uobičajeno je da prilikom zaključenja Predugovora Kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare Prodavcu. Kako je iznos kapare ipak stvar dogovora, ona može biti niža ili viša od navedenog iznosa.

4.    Šta znači kada je kapara ujedno odustanica?
Kada je predugovorom ugovoreno pravo da se odustane od zaključenja glavnog ugovora, onda se kapara smatra kao odustanica i svaka strana može odustati od ugovora. Dakle, kada je kapara ugovorena kao odustanica, pravo da odustanu od ugovora imaju i kupac i prodavac, bez obzira na razloge odustanka. U ovom slučaju,  kupac može odustati od ugovora prepuštajući datu kaparu prodavcu, odnosno prodavac može odustati od ugovora, povraćajem dvostruko većeg iznosa kapare.

5.    Kada se kapara vraća kupcu?
Ukoliko po osnovu Predugovora koji nije potvrđen (solemnizovan) od strane nadležnog javnog beležnika/Osnovnog suda ne dođe do zaključenja glavnog Ugovora, novčani iznos dat prilikom sačinjavanja Predugovora, nema značaj kapare, već se smatra isplatom dela kupoprodajne cene, koja se vraća u jednostrukom iznosu, po pravilima o neosnovanom bogaćenju.

• U slučaju sporazumnog raskida Predugovora
• U slučaju nemogućnosti ispunjenja Predugovora usled više sile
• U slučaju da su obe strane krive za odustajanje od ispunjenja Predugovora

6.    Kako se isplaćuje kapara – u gotovini ili preko računa?
Moguć je i jedan i drugi način isplate kapare, s tim da u praksi prodavci najčešće traže isplatu u gotovini.

Kod gotovinske isplate kapare postoje zakonska ograničenja u pogledu maksimalnog iznosa sredstava koja se na ovaj način mogu isplatiti. Naime, prema Zakonu o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, neophodno je da se svaka gotovinska transakcija koja iznosi 10.000 evra ili više mora izvršiti preko računa Banke. Ovaj zakon sprovodi notar jer prilikom overe predugovora ne prihvata da overi gotovinsku isplatu kapare koja je veća od 10.000 evra.

Kod isplate preko računa, savetujemo vam da proverite iznos provizije koju banke naplaćuju za ovaj transfer, jer ovi troškovi obično padaju na teret kupca.

7.    Da li kapara predstavlja učešće za stambeni kredit?
Korisno je znati da, ukoliko se kupoprodajna cena isplaćuje putem kredita, kapara predstavlja učešće ili deo ukupnog učešća Kupca.

8.    Da li je obavezno davanje kapare kod zaključenja Predugovora?
Važeća regulative ne predviđa ovakvu obavezu kupca, međutim prodavci uglavnom insistiraju kako bi bili sigurni da je kupac ozbiljan u nameri da kupi od njega stan/kuću. 
Sa aspekta prodavca ne postoji razlog da se ne da kapara, ukoliko kupac namerava da kupi njegovu nekretninu, što i jeste slučaj kod “keš” kupaca.

Međutim kreditni kupci nisu suvereni u odlučivanju da li će da kupe stan/kuću ili ne, u stvari sve zavisi od odluke banke da li će da odobri kredit ili ne, što svaki prodavac, ako je dobronameran, može da shvati.
Sigurno da namera prodavca nije da uzme kaparu i zadrži svoju nekretninu, već mu je cilj da proda nekretninu, pa Vas savetujemo da dogovorite sa prodavcem da isplata kapare bude u roku od npr. 10 radnih dana od dana zaključenja Predugovora, kako biste za to vreme dobili odluku banke. Uglavnom prodavcima nije problem da sačekaju 15 dana do isplate kapare. Kada dobijete pozitivnu odluku banke, tada isplatite kaparu prodavcu, prodavac overi izjavu kod notara da je primio iznos kapare ili se u ugovoru o kupoprodaji konstatuje da je kapara isplaćena.

9.    Da li Ugovor o kupoprodaji treba da ima određenu formu?
Za ugovor o kupoprodaji propisana je posebna forma u kojoj mora biti zaključen – forma javnobeležničkog zapisa, koji sačinjava Javni beležnik na čijem službenom području se nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora.

Često se dešava da ugovorne strane donesu kod Javnog beležnika već sačinjenu formu ugovora o kupoprodaji, uglavnom kada je prodavac investitor – pravno lice. U tom slučaju Javni beležnik neće sačinjavati ugovor već će dostavljenu formu ugovora detaljno proveriti i potvrditi , odnosno solemnizovati, stavljanjem klauzule o potvrđivanju.

Ugovori o kupoprodaji koji nisu zaključeni na opisani način ne proizvode pravno dejstvo.

10.    Kada postajete vlasnik nekretnine?
Da bi kupac stekao pravo svojine na nepokretnost koja je predmet kupoprodaje, nije dovoljno da Ugovor o kupoprodaji bude potpisan i overen od strane Javnog beležnika. Praktično, samim zaključenjem Ugovora o kupoprodaji i isplatom kupoprodajne cene, kupac postaje samo vanknjižni vlasnik nepokretnosti, ali da bi stekao apsolutno pravo svojine, potrebno je da izvrši upis prava svojine u javne knjige – Katastar nepokretnosti.

Međutim, bez kaluzule tzv. calausula intabulandi u Katastru nepokretnosti nije moguće provođenje promene prava svojine na nepokretnosti sa prodavca na kupca.

U tom smislu, neophodno je da prodavac da kupcu tzv. calausula intabulandi, odnosno klauzulu kojom prodavac dozvoljava kupcu da se bez njegove dalje saglasnosti i prisustva može uknjižiti kao vlasnik u Katastru nepokretnosti na nekretnini koja je predmet Ugovora o kupoprodaji. 

Clausula intabulandi može biti sastavni deo ugovora, a može biti data i kao posebna izjava, koja se takođe overava od strane nadležnog Javnog beležnika, što za ugovorne strane znači da će se posle overe Ugovora o kupoprodaji i isplate kupoprodajne cene u banci, vratiti kod notara, da bi prodavac overio izjavu kojom dozvoljava kupcu uknjižbu prava svojine na kupljenoj nekretnini.
Savetujemo da  u Predugovoru i u glavnom ugovoru o kupoprodaji ugovorite obavezu prodavca da nakon što kupac isplati cenu, da prodavac da clausulu intabulandi, kako biste predupredili eventualne nesporazume i nesmetano uknjižili svoje pravo svojine u Katastar.

11.    Da li Ugovor o kupoprodaji mora da se overi pre isplate stambenog kredita?
Imajte u vidu da ukoliko kupovinu nekretnine finansirate sredstvima iz kredita, banke uglavnom insistiraju na overenom Ugovoru o kupoprodaji pre same isplate sredstava kredita. Overen Ugovor o kupoprodaji je u tom slučaju uslov za puštanje kredita u korišćenje, dok je Predugovor uslov za odobrenje kredita.

12.    Na šta kreditni kupci treba da obrate pažnju prilikom zaključivanja i overe kupoprodajnog Ugovora o kupoprodaji?
Kada od Javnog beležnika dobijete tekst konačnog Ugovora o kupoprodaji na potpisivanje, obavezno sami proverite podatke koji su uneti, jer time ponekad sebi možete uštedeti mnogo vremena i truda potrebnog za ispravke, na primer, samo jednog broja ili slova koji rezultat nenamerne greške u kucanju. Greške su, kao i u svim drugim poslovima, moguće i ispravljaju se Aneksom Ugovora o kupoprodaji. Svi koji su zbog uknjižbe svojih prava na nepokretnostima ili zbog uzimanja stambenog kredita bili prinuđeni da rade ispravke Ugovora o kupoprodaji, odlično znaju šta znače greške i koliko je vremena i truda potrebno za ispravke, kao i da greške prouzrokuju dodatne troškove overe.

13.    Da li banke određuje sadržinu Ugovora i Predugovora kada se kupovina finansira putem stambenog kredita?
Banke obično insistiraju da se jasno odredi koji deo kupoprodajne cene isplaćuje Kupac iz sopstvenih sredstava (učešće), a koji deo se isplaćuje iz stambenog kredita banke, kao i valuta u kojoj se cena plaća Prodavcu.

Banke u većini slučajeva traže da se navede rok za isplatu kupoprodajne cene, kao i da to bude razuman (duži) rok za isplatu dela kupoprodajne cene iz kredita zbog potrebnog vremena za obradu, odobrenje i isplate kredita Prodavcu.

Takođe, banke obavezno traže da se u Ugovoru i Predugovoru predvidi obaveza Prodavca da nakon isplate kupoprodajne cene overi kod notara izjavu koja sadrži klauzulu tzv. calausula intabulandi, kako bi Kupac mogao da se knjiži kao vlasnik.

Neke banke traže da bude naveden i račun prodavca na koji treba da se isplati deo kupoprodajne cene iz stambenog kredita banke.
 

1.    Da li treba da angažujete posrednika u prometu nepokretnosti – agenciju za nekretnine?
Trošak za angažovanje posrednika – agencije za nekretnine prilikom kupovine nekretnine isplati se, pre svega, zbog vremena koje uštedite u traženju nekretnine, kao i zbog pravne sigurnosti, imajući u vidu da agenti moraju da imaju položen stručni ispit za obavljanje posla posredovanja. Tačno je da javni beležnik proverava kompletnu dokumentaciju, čime su rizici od prevara skoro eliminisani, ali je to veoma komplikovan proces jer zahteva da za svaki stan za koji ste zainteresovani idete kod notara.

Takođe, treba imati u vidu da iskusni agenti analiziraju oglase, lakše zakazuju razgledanje stanova i to uklapajući termine u skladu s vašim obavezama.

Važno je znati i da su posrednici u prometu nepokretnosti obavezni da budu osigurani od odgovornosti za štetu koja bi mogla da nastane kao posledica neispunjenja ugovornih obaveza, i to dvostruko. U praksi to znači da ukoliko bi vam posrednik naneo štetu zbog nestručnog uvida u vlasničku evidenciju ili vas ne bi upozorio na to da je na nekretninu upisana hipoteka ili neki drugi teret/pravo koje ograničava vaše pravo raspolaganja nekretninom, vi ćete moći da tražite odštetu.

2.    Kako da znate da li agencija za nekretnine radi legalno i da li agenti imaju položen stručni ispit?
Sve agencije koje rade legalno i svi agenti koji imaju položen stručni ispit navedeni su u Registru posrednika. To je javna baza podataka o svim posrednicima (agencijama i agentima) u Republici Srbiji koju možete besplatno pogledati na internet stranici Ministarstva trgovine, turizma i telekomunikacija.

3.    Kolika je visina posredničke nadoknade (agencijske provizije) i ko je plaća?
Visina posredničke provizije nije određena Zakonom o posredovanju u prodaji, već je određuju posrednici prema tržišnim uslovima na određenoj opštini, a iznos možete da vidite u Opštim uslovima poslovanja posrednika. Na primer, u Beogradu su trenutno takvi tržišni uslovi da je iznos naknade oko 4% od cene nepokretnosti, a u Novom Sadu, Užicu, Kragujevcu, Čačku, Nišu, na primer, oko 3%.

Proviziju plaća onaj ko je angažovao posrednika da za njegov račun obavlja posao posredovanja u prodaji ili kupovini nepokretnosti, na osnovu zaključenog ugovora o posredovanju. Ukoliko isti posrednik posreduje i za kupca i za prodavca, posrednik, prema Zakonu, može zahtevati od svake strane samo polovinu posredničke naknade. Na primer, ako je kupac potpisao posrednički ugovor u kome je posrednička nadoknada definisana kao 3% od kupoprodajne cene, a prodavac je sa istim posrednikom potpisao isti takav ugovor o posredovanju, onda posrednik, prema Zakonu, može da naplati samo po 1,5% i od kupca i od prodavca.

4.    Da li se Ugovor o posredovanju overava kod notara?

Ne, Ugovor se zaključuje u pisanom obliku potpisom ugovornih strana, odnosno u elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.