Subvencionisani stambeni kredit za mlade

1. Ko sve može biti korisnik Stambenog kredita za mlade sa subvencionisanom kamatom?

– Državljanini Republike Srbije, od navršenih 20 do 35 godina života (pre navršenih 36 godina), rezidenti sa prebivalištem na teritoriji na kojoj Republika Srbija ima punu državnu ingerenciju i za koje se može pribaviti izveštaj Kreditnog biroa preko Udruženja banaka Srbije i koji primaju zaradu ili deo zarade preko platnog računa u Banci. U slučaju da je korisnik kredita nezaposlen, potrebno je da jemac-platac prima zaradu ili deo zarade preko platnog računa u Banci.

– Klijenti koji nisu bili, po bilo kojoj materijalno značajnoj obavezi prema banci, u statusu neizmirenja obaveza u periodu od 12 meseci pre 1. januara 2025. godine, ili prema kojima je u periodu od 12 meseci pre 1. januara 2025. godine, banka preduzela mere restrukturiranja, a u skladu sa definicijom statusa neizmirenja obaveza prema propisima Narodne banke Srbije, odnosno restrukturiranog potraživanja prema propisima Narodne banke Srbije kojim se uređuje klasifikacija bilansne aktive i vanbilansnih stavki banke i koji ispunjavaju jedan od sledećih uslova:

• u radnom su odnosu na neodređeno vreme ili je u pitanju poljoprivrednik ili je obveznik poreza na prihode od samostalne delatnosti, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dohodak građana ili je samostalni umetnik, u skladu sa Zakonom o kulturi i konkuriše za kredit za kupovinu prve stambene nepokretnosti – a nema niti su imali u vlasništvu stambenu nepokretnost i nisu korisnici stambenog kredita kod neke od poslovnih banaka;
• u radnom su odnosu na određeno vreme i konkurišu za kredit za kupovinu prve stambene nepokretnosti – a nemaju, niti su imali u vlasništvu stambenu nepokretnost i nisu korisnici stambenog kredita, s tim da su dužni da na zahtev banke obezbede jemstvo člana porodice kao dodatno sredstvo obezbeđenja (Porodicom se smatraju supružnik, roditelji i rođena braća i sestre);
• nisu u radnom odnosu i konkurišu za kredit za kupovinu prve stambene nepokretnosti - a nemaju, niti su imali u vlasništvu stambenu nepokretnost i nisu korisnici stambenog kredita, pod uslovom da obezbede solidarno jemstvo kreditno sposobnog člana porodice (jemac-platac), pri čemu su ta lica dužna da mesečno obezbede dovoljno sredstava za otplatu mesečnog anuiteta u skladu sa ugovorom o kreditu; 

2. Koja je starosna granica za Stambeni kredit za mlade sa subvencionisanom kamatom? 

Stambeni kredit za mlade sa subvencionisanom kamatom namenjen je fizičkim licima, od 20 do 35 godina života (pre navršnih 36 godina) u momentu podnošenja zahteva za kredit. 

3. Koji je maksimalni iznos Stambenog kredita za mlade sa subvencionisanom kamatom?

Maksimalni iznos kredita je 100.000 EUR u dinarskoj protivvrednosti po zvaničnom srednjem kursu Narodna banka Srbije na dan odobrenja kredita.

4. Koji je maksimalni rok otplate Stambenog kredita za mlade sa subvencionisanom kamatom?

Maksimalni rok otplate je 40 godina.

5. Da li mogu da refinansiram Stambeni kredit u drugoj banci putem Stambenog kredita za mlade sa subvencionisanom kamatom?

Krediti se ne mogu koristiti za refinansiranje stambenih kredita u korišćenju, već samo za kupovinu prve stambene nepokretnosti koja nije u vlasništvu bračnog druga, srodnika korisnika kredita u prvoj liniji i svih lica u drugom naslednom redu i koja je:

• Uknjižena (starogradnja/novogradnja);
• U objektu u izgradnji, kod kojih banka ili Republika Srbija finansira izgradnju i nad kojim je moguće uspostaviti hipoteku;
• Stambena nepokretnost deo je objekta u izgradnji u okviru projektnog finansiranja banke;
• Stambena nepokretnost deo je objekta u izgradnji u okviru projektnog finansiranja druge banke, pri čemu je stepen završenosti objekta najmanje 60%;
• Stambena nepokretnost koja je deo  objekta u izgradnji kod kojeg je Građevinska direkcija Srbije nosilac građevinske dozvole;
• Stambena nepokretnost deo je objekta u izgradnji u okviru mera podrške države određenim kategorijama fizičkih lica.

6. Da li je moguće prevremeno otplatiti deo ili Stambeni kredit za mlade sa subvencionisanom kamatom u celosti?

Prevremenu otplatu kredita možeš izvršiti u bilo kom momentu, delimično ili u celosti, podnošenjem pisanog zahteva Banci. Ukoliko delimično vraćaš kredit, imaš opciju skraćenje roka otplate (da ti visina rate ostane ista) ili smanjenja rate kredita (tako što ostaje isti rok otplate kredita). Prevremena otplata kredita u celosti ili delimično je bez naknade.

7. Da li je obavezno prebacivanje zarade u Banca Intesa?

Banca Intesa odobrava stambene kredite isključivo svojim klijentima, tako da je prebacivanje plate i otvaranje platnog računa u našoj Banci obavezno. Olakšica je što ne morate da čekate da prođe 3–6 meseci od dana prebacivanja plate, već je moguće da podnesete zahtev za stambeni kredit odmah na bazi ovlašćenja o prenosu zarade koji overava poslodavac, s tim da najmanje jedna zarada treba da bude uplaćena pre same isplate kredita. U slučaju da je korisnik kredita nezaposlen, potrebno je da jemac-platac prima zaradu ili deo zarade preko platnog računa u Banci.

8. Da li mogu da koristim grejs period?

Da. Kod Stambenog kredita za mlade sa subvencionisanom kamatnom stopom možeš da koristiš grejs period najviše do 12 meseci od momenta puštanja kredita u tečaj.

9. Da li mogu da izdam u zakup nekretninu finansiranu Stambenim kreditom za mlade sa subvencionisanom kamatom?

Ne. U nepokretnosti koja je premet Stambenog kredita za mlade sa subvencionisanom kamatom korisnik kredita, u periodu od šest godina po odobravanju kredita, mora stanovati i ne može tu nepokretnost ili deo te nepokretnosti izdati u zakup, niti otuđiti – osim u slučaju kada se pokrene postupak prinudne naplate. U slučaju da korisnik kredita postupi u suprotnosti sa navedenim gubi pravo na subvenciju kamate i u obavezi je da vrati iznos primljene subvencije kamate uvećan za pripadajuću zakonsku zateznu kamatu, a kredit nastavlja da koristi po komercijalnim uslovima koje banka u skladu sa svojom politikom primenjuje za kredite iste vrste.

10. Šta je to kreditna sposobnost, da li mogu da je povećam i na koji način?

Kreditna sposobnost je finansijska sposobnost dužnika da plaća ratu za željeni iznos stambenog kredita. Banka, pojedinačno za svakog klijenta, vrši proveru kreditne sposobnosti na osnovu njegovih postojećih mesečnih kreditnih obaveza (prikazane su u izveštaju Kreditnog biroa), nove rate stambenog kredita za koji klijent aplicira, mesečnog iznosa potrošačke korpe (zvanična statistika za prvog člana domaćinstva) i redovnih mesečnih neto primanja po osnovu zaposlenja.

Kreditna sposobnost može da se poveća (pa samim tim i uzme veći iznos stambenog kredita) na sledeće načine:

• da klijent umanji ili otplati postojeće kreditne obaveze,
• da klijent ima dodatne prihode koje može da dokumentuje i koji ispunjavaju uslove Banke.

11. Šta je to kreditna istorija i kako ona utiče na odobrenje stambenog kredita?

Kreditna istorija se odnosi na to da li klijent blagovremeno izmiruje svoje postojeće kreditne obaveze. Pod blagovremenim izmirivanjem obaveza se smatra plaćanje u roku dospeća npr. plaćanje rate kredita najkasnije na dan dospeća rate prema planu otplate kredita. Blagovremenost, odnosno urednost u otplati postojećih kreditnih obaveza, se uzima u obzir prilikom donošenja odluke o odobrenju stambenog kredita.

12. Da li Banka ima obavezu da me obavesti o razlogu za odbijanje zahteva za stambeni kredit?

Prema Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga, Banka je dužna da obavesti klijenta o razlogu odbijanja zahteva za stambeni kredit u slučaju da je isti odbijen na osnovu Izveštaja Kreditnog biroa.

13. Koje podatke za fizička lica sadrži Izveštaj Kreditnog biroa?

• Izveštaj prikazuje tekuće obaveze, obaveze koje su otplaćene kao i obaveze za proizvode koji su ugašeni u prethodne tri godine i to:  obaveze po osnovu kredita, lizing ugovora, tekućih računa, debitnih i kreditnih kartica i obaveze po osnovu aktiviranih jemstava;
• Potencijalne obaveze, kao što su podaci o odobrenim pozajmicama po tekućim računima i datim jemstvima (žirantima) po kreditima drugih građana, pravnih lica i preduzetničkih radnji;
• Neurednosti u izmirivanju dospelih obaveza – docnja, koja uključuju iznos neizmirene obaveze i vreme trajanja neizmirene obaveze. Podaci o docnji se prikazuju u Izveštaju kreditnog biroa kada fizičko lice ne izmiri dospelu obavezu u roku od 60 dana, računajući od dana dospeća za plaćanje.

14. Šta utiče na visinu rate Stambenog kredita?

• Iznos traženog stambenog kredita,
• Visina kamatne stope na godišnjem nivou,
• Rok otplate,
• Metod obračuna kamate (konformni ili proporcionalni).

15. Da li je bolje da uzmem stambeni kredit na kraći rok ili na duži rok otplate?

U uslovima istog iznosa kredita, visine kamatne stope i metoda obračuna kamate, pravila kod otplate stambenih kredita u jednakim mesečnim anuitetima su sledeća:

• Manje kamate se plati u ukupnom iznosu ukoliko je rok otplate kraći,
• Veći je iznos rate stambenog kredita (na osnovu koje se računa kreditna sposobnost) na kraći rok, nego na duži rok otplate.

Prilikom odlučivanja o roku otplate, treba uzeti u obzir i standard života, jer nije svako spreman da se, na duže vreme, optereti maksimalnom ratom i odrekne određenog stila i standarda života na koji se navikao.

Dakle, savetujemo ti da nađeš neki optimalni rok otplate kredita, koji će ti u isto vreme omogućiti standard života na koji si navikao i što manji iznos kamate koji treba da platiš.

Ako si među onim klijentima koji imaju dodatne izvore prihoda iz kojih planiraju da prevremeno vrate kredit, ili u budućnosti očekuješ povećanje redovnih mesečnih primanja, ili očekuješ da će tvoje mesečne obaveze biti manje, svakako ti savetujemo da uzmeš što kraći rok.

Ako će pak tvoja primanja najverovatnije biti ista tokom roka otplate stambenog kredita, ili čak mogu da se smanje, ili očekuješ nove životne troškove, savetujemo ti da ne opterećuješ maksimalno svoja primanja, da odrediš optimalan rok tako da sebi ostaviš prostor da ne dođeš u rizik da ne možeš da otplaćuješ kredit.

16. Šta je EURIBOR i od čega zavisi njegova promena?

EURIBOR je kamatna stopa po kojoj evropske poslovne banke međusobno pozajmljuju novac i ona predstavlja referentnu kamatnu stopu na osnovu koje poslovne banke kreiraju kamatne stope na kredite. Njegova vrednost se svakodnevno menja, dok je Banka usklađuje kvartalno. Na promenu vrednosti EURIBOR-a utiče veliki broj faktora, a možda najvažniji među njima jesu politika Evropske centralne banke i privredni razvoj, tj. stanje ekonomije EU zone.

17. Šta je interkalarna kamata?

Interkalarna kamata se obračunava u periodu od isplate kredita (početak korišćenja kredita) do početka redovne otplate putem jednakih mesečnih anuiteta. Visina kamatne stope po kojoj se ova kamata obračunava može biti ista kao i visina redovne kamatne stope, a računa se na inicijalno isplaćeni iznos kredita.

18. Šta su hipoteka, procena vrednosti, list nepokretnosti i založna izjava?

• Hipoteka je instrument obezbeđenja uredne otplate kredita. Ona daje pravo Banci da naplati dug po osnovu kredita ukoliko klijent ne otplaćuje kredit na vreme, i to prodajom nepokretnosti koja je stavljena pod hipoteku.
• Procena vrednosti je pisani elaborat koji sastavlja ovlašćeni procenitelj građevinske struke, a sadrži podatke o nepokretnosti koja se stavlja pod hipoteku, pre svega njenu tržišnu i građevinsku vrednost, kao i podatak o procentu završenosti, ukoliko je reč o objektu u izgradnji. Ovaj elaborat je obavezni dokument za podnošenje zahteva za stambeni kredit, na osnovu kog Banka donosi odluku da li nekretnina ima dovoljnu vrednost da bi bila prihvatljiva kao predmet hipoteke.
• List nepokretnosti (neki ga još uvek zovu vlasnički list) jeste izvod iz registra nepokretnosti koji vodi Republički geodetski zavod i sadrži podatke o knjižnom vlasniku, kao i teretima i ograničenjima na njima. Izvod iz lista nepokretnosti obavezno se pribavlja pre davanja kapare i sastavni je deo dokumentacije za podnošenje zahteva za stambeni kredit, na osnovu kog Banka procenjuje imovinskopravnu prihvatljivost nekretnine kao predmeta hipoteke. Ukoliko nekretnina nije uknjižena, uz list nepokretnosti, potrebna su dodatna dokumenta kako bi se procenila imovinskopravna prihvatljivost nekretnine kao predmeta hipoteke.
• Založna izjava je izjava vlasnika da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje hipoteka. Sastavlja je i overava notar, a potpisuje vlasnik/suvlasnik nekretnine. U praksi se založna izjava overava istoga dana kada i ugovor o kupoprodaji, a notar je dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke.

19. Da li se osigurati ili ne? Koje vrste osiguranja se preporučuju prilikom uzimanja stambenog kredita?

Ako znamo da je osiguranje jedini proizvod koji ne možeš da kupiš onda kada je potreban i da mu je osnovna namena da te zaštiti, onda ga možemo smatrati korisnim i opravdanim. Prilikom realizacije stambenog kredita, obaveznim se smatra osiguranje nepokretnosti koja je predmet hipoteke, i to od osnovnih rizika: izliv vode iz instalacije i požar. Banca Intesa svojim klijentima nudi stambene kredite bez obaveznog životnog osiguranja, s tim da postoji mogućnost da klijenti koji to žele ugovore i životno osiguranje uz stambeni kredit. Za životno osiguranje uz stambeni kredit uglavnom se odlučuju klijenti koji žele da obezbede sigurnost svoje porodice, s obzirom na to da je osnovna funkcija Rziko životnog osiguranja garancija otplate kredita od strane osiguravajućeg društva u slučaju da se desi osigurani slučaj, dok porodica korisnika kredita zadržava svoj dom bez obaveze plaćanja rata kredita.

20. Da li prodavac može da primi u evrima deo kupoprodajne cene koji se isplaćuje iz stambenog kredita?

Sredstva iz stambenog kredita uplaćuju se na račun prodavcu nepokretnosti u dinarima po srednjem kursu NBS na dan isplate, na osnovu ugovora o stambenom kreditu, a na osnovu overenog kupoprodajnog ugovora. Ako je predviđena isplata prodavca u evrima, sredstva iz stambenog kredita mogu biti konvertovana u evre. Što se tiče dela kupoprodajne cene koji daješ na ime učešća, prema Zakonu o deviznom poslovanju, on može biti dat/primljen u evrima.
 
Kod isplate preko računa, savetujemo ti da proveriš iznos provizije koju banke naplaćuju za ovaj transfer, jer ovi troškovi obično padaju na teret kupca. U praksi, ako kupac i prodavac imaju račune u istoj banci, nema troškova provizije za transfer sredstava.