1. Ko sve može biti korisnik stambenog kredita?
Korisnici stambenog kredita mogu biti fizička lica sa redovnim mesečnim prihodima po osnovu zaposlenja ili po osnovu penzije (zaposlena na neodređeno vreme, preduzetnici, penzioneri, strani državljani zaposleni u Republici Srbiji).
2. Da li penzioner može dobiti stambeni kredit?
Penzioner može biti korisnik stambenog kredita, s tim da ne može imati više od 70 godina u momentu otplate poslednje rate stambenog kredita.
3. Koja je starosna granica za stambeni kredit?
Građani koji u momentu podnošenja zahteva za stambeni kredit imaju najmanje napunjenih 20 godina života, odnosno u momentu plaćanja poslednje rate stambenog kredita 70 godina života.
4. Koje je maksimalno opterećenje plate?
Redovna mesečna neto primanja dužnika se opterećuju ukupnim mesečnim kreditnim obavezama (uključujući i ratu za stambeni kredit za koji je podnet zahtev) uglavnom do maksimalno 50%.
5. Koja je minimalna plata za stambeni kredit?
Minimalna redovna mesečna neto primanja za državljane i rezidente Republike Srbije iznose 30.000 dinara.
6. Da li je obavezno prebacivanje plate/penzije u Banca Intesa?
Banca Intesa odobrava stambene kredite isključivo svojim klijentima , tako da je prebacivanje plate/penzije i otvaranje računa u našoj Banci obavezno. Olakšica je što ne morate da čekate da prođe 3–6 meseci od dana prebacivanja plate/penzije, već je moguće da podnesete zahtev za stambeni kredit odmah na bazi ovlašćenja o prenosu zarade/penzije koji overava poslodavac, s tim da najmanje jedna zarada treba da bude uplaćena pre same isplate kredita.
7. Koje troškove moram da platim u postupku odobrenja i realizacije stambenog kredita?
- Naknade koje se plaćaju Banci (obrada kreditnog zahteva, menica, KB),
- Overa dokumentacije kod notara (predugovor, ugovor, založna izjava),
- Taksa za upis hipoteke,
- Izrada procene nepokretnosti,
- Izvod iz lista nepokretnosti,
- Troškovi transfera,
- Kursne razlike.
8. Šta je to kreditna sposobnost, da li mogu da je povećam i na koji način?
Kreditna sposobnost je finansijska sposobnost dužnika da plaća ratu za željeni iznos stambenog kredita. Banka, pojedinačno za svakog klijenta, vrši proveru kreditne sposobnosti na osnovu njegovih postojećih mesečnih kreditnih obaveza (prikazane su u izveštaju Kreditnog biroa), nove rate stambenog kredita za koji klijent aplicira, mesečnog iznosa potrošačke korpe (zvanična statistika za prvog člana domaćinstva) i redovnih mesečnih neto primanja po osnovu zaposlenja/penzije.
Kreditna sposobnost može da se poveća (pa samim tim i uzme veći iznos stambenog kredita) na sledeće načine:
- da klijent umanji ili otplati postojeće kreditne obaveze,
- da klijent ima dodatne prihode koje može da dokumentuje i koji ispunjavaju uslove Banke,
- da klijent zajedno s još jednim fizičkim licem (solidarnim dužnikom) podnese zahtev za stambeni kredit.
9. Šta su dodatni prihodi koji mogu da utiču na moju kreditnu sposobnost?
Dodatni prihodi klijenta mogu biti prihodi po osnovu davanja u zakup nekretnine, po osnovu vlasništva kapitala (isplaćena dobit ili dividende), po osnovu autorskih honorara i intelektualnih usluga i prihodi po osnovu članstva u upravnim, nadzornim i drugim odborima. Kako biste znali da li navedeni prihodi ispunjavaju uslove Banke i da li ulaze u obračun kreditne sposobnosti, najbolje je da zakažete sastanak kod naših specijalista za stambene kredite.
10. Šta je solidarni dužnik?
Solidarni dužnik je fizičko lice čiji prihodi i kreditne obaveze učestvuju u obračunu kreditne sposobnosti, a najčešće su to supružnici, roditelji, članovi porodice i slično.
11. Od čega zavisi maksimalni iznos stambenog kredita koji mogu da uzmem?
- Cene stana (ako je namena kredita kupovina stana), vrednosti građevinskih radova (ako je namena kredita adaptacija, rekonstrukcija), ostatka duga po postojećem stambenom kreditu (ako je namena kredita refinansiranje kredita kod druge banke), tako što iznos stambenog kredita ne može biti veći;
- Procenjene tržišne vrednosti nekretnine koja se opterećuje hipotekom; iznos kredita ne može prelaziti 80% tržišne vrednosti ove nekretnine, a u nekim slučajevima i manje;
- Kreditne sposobnosti klijenta, tako što ukupne mesečne kreditne obaveze klijenta (uključujući i ratu za traženi iznos stambenog kredita) ne mogu da pređu određeni procenat od mesečnih neto prihoda klijenta ili klijenta i solidarnog dužnika (prihod se umanjuje za iznos potrošačke korpe).
12. Šta je to kreditna istorija i kako ona utiče na odobrenje stambenog kredita?
Kreditna istorija se odnosi na to da li klijent blagovremeno izmiruje svoje postojeće kreditne obaveze. Pod blagovremenim izmirivanjem obaveza se smatra plaćanje o roku dospeća. Npr. plaćanje rate kredita najkasnije na dan dospeća rate prema planu otplate kredita. Blagovremenost, odnosno urednost u otplati postojećih kreditnih obaveza, se gleda prilikom donošenja odluke o odobrenju stambenog kredita.
13. Da li Banka ima obavezu da me obavesti o razlogu za odbijanje zahteva za stambeni kredit?
Prema Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga, Banka je dužna da obavesti klijenta o razlogu odbijanja zahteva za stambeni kredit u slučaju da je isti odbijen na osnovu Izveštaja Kreditnog biroa.
14. Koje podatke za fizička lica sadrži Izveštaj Kreditnog biroa?
- Izveštaj prikazuje tekuće obaveze, kao i obaveze koje su otplaćene ili za proizvode koji su ugašeni u prethodne tri godine i to: Obaveze po osnovu kredita, lizing ugovora, tekućih računa, debitnih i kreditnih kartica i obaveze po osnovu aktiviranih jemstava;
- Potencijalne obaveze, kao što su podaci o odobrenim pozajmicama po tekućim računima i datim jemstvima (žirantima) po kreditima drugih građana, pravnih lica i preduzetničkih radnji;
- Neurednosti u izmirivanju dospelih obaveza – docnja, koja uključuju iznos neizmirene obaveze i vreme trajanja neizmirene obaveze. Podaci o docnji se prikazuju u Izveštaju kreditnog biroa kada fizičko lice ne izmiri dospelu obavezu u roku od 60 dana, računajući od dana dospeća za plaćanje.
15. Koliko traje procedura odobravanja stambenog kredita do konačne odluke?
Trajanje procedure odobravanja stambenog kredita zavisi uglavnom od urednosti dostavljene dokumentacije.
Prema regulativi Narodne banke Srbije, maksimalni rok za odlučivanje o odobrenju stambenih kredita je 30 radnih dana od dana podnošenja zahteva za stambeni kredit uz prateću urednu dokumentaciju.
Banca Intesa nastoji da u što većoj meri odgovori na potrebe klijenata i pruži unapređeno korisničko uputstvo, tako da odluka može biti doneta u roku do 7 radnih dana, ne računajući vreme za eventualnu dopunu ili korekciju dokumentacije dostavljene uz zahtev za kredit.
16. Šta utiče na visinu rate stambenog kredita?
- Iznos traženog stambenog kredita,
- Visina kamatne stope na godišnjem nivou,
- Rok otplate,
- Metod obračuna kamate (konformni ili proporcionalni).
17. Da li je bolje da uzmem stambeni kredit s promenljivom kamatnom stopom ili s fiksnom kamatnom stopom?
Ne postoji univerzalan odgovor, jer on zavisi od potreba i mogućnosti svakog pojedinačnog klijenta. Ali, važno je da se zna sledeće:
- visina promenljivih kamatnih stopa (sastoje se od promenljivog dela referentne kamatne stope – EURIBOR i fiksnog dela marže) po pravilu je manja od visine fiksnih kamatnih stopa u momentu odobrenja kredita, tako da je manji i iznos rate u momentu odobrenja kredita;
- kredit sa promenljivom kamatnom stopom u većini slučajeva podrazumeva i duži rok otplate, u odnosu na kredit sa fiksnom kamatnom stopom, tako da je i po tom osnovu manji iznos rate u momentu odobrenja kredita;
- u slučaju kredita sa promenljivom kamatnom stopom postoji rizik da vrednost EURIBOR-a vremenom raste i da tako poveća visinu ukupne kamatne stope, pa samim tim i rate, i da korisnik tog kredita dođe u situaciju da ne može da otplaćuje kredit;
- kada je u pitanju fiksna kamatna stopa klijent od početka plaća veću mesečnu ratu (viša je kamata), ali ne postoji mogućnost da se kamatna stopa smanji ili poveća zbog pada vrednosti EURIBOR-a.
Ukoliko volite da planirate svoj kućni budžet, imate dovoljnu kreditnu sposobnost ili uzimate manji iznos kredita, preporučujemo stambeni kredit s fiksnom kamatnom stopom.
Ukoliko pak želite da što manje opteretite svoj kućni budžet ili da imate dodatne izvore prihoda iz kojih planirate da prevremeno vratite stambeni kredit (povremenim uplatama ili jednokratnom uplatom celog preostalog iznosa kredita), ili nemate dovoljnu kreditnu sposobnost, preporučujemo stambeni kredit s promenljivom kamatnom stopom.
18. Da li je bolje da uzmem stambeni kredit na kraći rok ili na duži rok otplate?
U uslovima istog iznosa kredita, visine kamatne stope i metoda obračuna kamate, pravila kod otplate stambenih kredita u jednakim mesečnim anuitetima su sledeća:
- Manje kamate se plati u ukupnom iznosu ukoliko je rok otplate kraći,
- Veći je iznos rate stambenog kredita (na osnovu koje se računa kreditna sposobnost) na kraći rok, nego na duži rok otplate.
Prilikom odlučivanja o roku otplate, treba uzeti u obzir i standard života, jer nije svako spreman da se, na duže vreme, optereti maksimalnom ratom i odrekne određenog stila i standarda života na koji se navikao.
Dakle, savetujemo vam da nađete neki optimalni rok otplate kredita, koji će vam u isto vreme omogućiti standard života na koji ste navikli i što manji iznos kamate koji treba da platite.
Ako ste među onim klijentima koji imaju dodatne izvore prihoda iz kojih planiraju da prevremeno vrate kredit, ili u budućnosti očekujete povećanje redovnih mesečnih primanja, ili očekujete da će vaše mesečne obaveze biti manje, svakako vam savetujemo da uzmete što kraći rok.
Ako će pak vaša primanja najverovatnije biti ista tokom roka otplate stambenog kredita, ili čak mogu da se smanje, ili očekujete nove životne troškove (npr. studiranje dece), savetujemo vam da ne opteretite maksimalno vaša primanja, da odredite optimalan rok tako da sebi ostavite prostor da ne dođete u rizik da ne možete da otplaćujete kredit.
19. Da li je učešće neophodno i koliki je minimalni iznos učešća? Da li se kapara može priznati kao učešće?
Ukoliko je namena kredita kupovina nepokretnosti, učešće je deo koji predstavlja razliku između kupoprodajne cene i iznosa stambenog kredita (uključuje kaparu, a može biti i veći iznos od kapare). Minimalno učešće je 10% od kupoprodajne cene nepokretnosti ukoliko se hipoteka konstituiše na drugoj nepokretnosti koja nije predmet finansiranja stambenim kreditom. U suprotnom, ukoliko se hipoteka konstituiše na nepokretnosti koja je ujedno i predmet finansiranja stambenim kreditom, minimalno učešće je 20% od kupoprodajne cene.
20. Da li mogu da refinansiram stambeni kredit druge banke?
Klijent može da refinansira stambeni kredit podignut kod druge banke. Maksimalan iznos kredita jeste do iznosa duga koji klijent ima po osnovu stambenog kredita, a maksimalno do 80% procenjene vrednosti nepokretnosti koja je predmet hipoteke.
21. Šta je EURIBOR i od čega zavisi njegova promena?
EURIBOR je kamatna stopa po kojoj evropske poslovne banke međusobno pozajmljuju novac i ona predstavlja referentnu kamatnu stopu na osnovu koje poslovne banke kreiraju kamatne stope na kredite. Njegova vrednost se svakodnevno menja, dok je Banka usklađuje kvartalno. Na promenu vrednosti EURIBOR-a utiče veliki broj faktora, a možda najvažniji među njima jesu politika Evropske centralne banke i privredni razvoj, tj. stanje ekonomije EU zone.
22. Šta je interkalarna kamata?
Interkalarna kamata se obračunava u periodu od isplate kredita (početak korišćenja kredita) do početka redovne otplate putem jednakih mesečnih anuiteta. Visina kamatne stope po kojoj se ova kamata obračunava može biti ista kao i visina redovne kamatne stope, a računa se na inicijalno isplaćeni iznos kredita.
23. Šta su hipoteka, procena vrednosti, list nepokretnosti i založna izjava?
Hipoteka je instrument obezbeđenja uredne otplate kredita. Ona daje pravo Banci da naplati dug po osnovu kredita ukoliko klijent ne otplaćuje kredit na vreme, i to prodajom nepokretnosti koja je stavljena pod hipoteku.
Procena vrednosti je pisani elaborat koji sastavlja ovlašćeni procenitelj građevinske struke, a sadrži podatke o nepokretnosti koja se stavlja pod hipoteku, pre svega njenu tržišnu i građevinsku vrednost, kao i podatak o procentu završenosti, ukoliko je reč o objektu u izgradnji. Ovaj elaborat je obavezni dokument za podnošenje zahteva za stambeni kredit, na osnovu kog Banka donosi odluku da li nekretnina ima dovoljnu vrednost da bi bila prihvatljiva kao predmet hipoteke.
List nepokretnosti (neki ga još uvek zovu vlasnički list) jeste izvod iz registra nepokretnosti koji vodi Republički geodetski zavod i sadrži podatke o knjižnom vlasniku, kao i teretima i ograničenjima na njima. Izvod iz lista nepokretnosti obavezno se pribavlja pre davanja kapare i sastavni je deo dokumentacije za podnošenje zahteva za stambeni kredit, na osnovu kog Banka procenjuje imovinskopravnu prihvatljivost nekretnine kao predmeta hipoteke. Ukoliko nekretnina nije uknjižena, uz list nepokretnosti, potrebna su dodatna dokumenta kako bi se procenila imovinskopravna prihvatljivost nekretnine kao predmeta hipoteke.
Založna izjava je izjava vlasnika da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje hipoteka. Sastavlja je i overava notar, a potpisuje vlasnik/suvlasnik nekretnine. U praksi se založna izjava overava istoga dana kada i ugovor o kupoprodaji, a notar je dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke.
24. Da li se osigurati ili ne? Koje vrste osiguranja se preporučuju prilikom uzimanja stambenog kredita?
Ako znamo da je osiguranje jedini proizvod koji ne možete da kupite onda kada je potreban i da mu je osnovna namena da zaštiti vas, vašu porodicu ili imovinu, onda ga možemo smatrati korisnim i opravdanim. Prilikom realizacije stambenog kredita, obaveznim se smatra osiguranje nepokretnosti koja je predmet hipoteke, i to od osnovnih rizika: izliv vode iz instalacije i požar. Banca Intesa svojim klijentima nudi stambene kredite bez obaveznog životnog osiguranja, s tim da postoji mogućnost da klijenti koji to žele ugovore i životno osiguranje uz stambeni kredit. Za životno osiguranje uz stambeni kredit uglavnom se odlučuju klijenti koji žele da obezbede sigurnost svoje porodice, s obzirom na to da je osnovna funkcija Rziko životnog osiguranja garancija otplate kredita od strane osiguravajućeg društva u slučaju da se desi osigurani slučaj, dok porodica korisnika kredita zadržava svoj dom bez obaveze plaćanja rata kredita.
25. Šta je uslovna administrativna zabrana i u kojim slučajevima se ona aktivira?
Administrativna zabrana je obrazac Banke, koji overava firma poslodavac klijenta i time se obavezuje da, u slučaju da Banka aktivira u budućnosti administrativnu zabranu, iz zarade zaposlenog isplati Banci novčana sredstva, u iznosu koji je naveden na administrativnoj zabrani. Banka aktivira administrativnu zabranu u situaciji kada korisnik stambenog kredita nije izvršio svoje obaveze plaćanja rate kredita na vreme, a zakonom je propisano da se zabrana može staviti na maksimalno 2/3 zarade.
26. Da li prodavac može da primi u evrima deo kupoprodajne cene koji se isplaćuje iz stambenog kredita?
Sredstva iz stambenog kredita uplaćuju se na račun prodavcu nepokretnosti u dinarima po srednjem kursu NBS na dan isplate, na osnovu ugovora o stambenom kreditu, a na osnovu overenog kupoprodajnog ugovora. Ako je predviđena isplata prodavca u evrima, sredstva iz stambenog kredita mogu biti konvertovana u evre. Što se tiče dela kupoprodajne cene koji dajete na ime učešća, prema Zakonu o deviznom poslovanju, on može biti dat/primljen u evrima.
Kod isplate preko računa, savetujemo vam da proverite iznos provizije koju banke naplaćuju za ovaj transfer, jer ovi troškovi obično padaju na teret kupca. U praksi, ako kupac i prodavac imaju račune u istoj banci, nema troškova provizije za transfer sredstava.
27. Da li je moguće prevremeno otplatiti deo ili stambeni kredit u celosti?
Prevremenu otplatu kredita možete izvršiti u bilo kom momentu, delimično ili u celosti, podnošenjem pisanog zahteva Banci. Ukoliko delimično vraćate kredit, imate opciju skraćenje roka otplate (da vam visina rate ostane ista) ili smanjenja rate kredita (tako što ostaje isti rok otplate kredita).
28. Koliki su troškovi prevremene otplate stambenog kredita?
Prema Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga, ukoliko je prevremeno vraćeni iznos bio do 1.000.000 dinara u poslednjih 12 meseci, nemate trošak naknade za prevremenu otplatu stambenog kredita.
Savetujemo vam da, ukoliko ste u mogućnosti, godišnje uštedite određeni iznos (do 1.000.000 dinara) i svake godine prevremeno vraćate deo po deo stambenog kredita, specijalno imajući u vidu da nemate dodatne troškove i da time smanjujete iznos ukupne kamate koju plaćate Banci.